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メール講座 – 国境なき投資戦略

2011年の発行開始以来毎週配信されているBorderless Group代表玉利将彦のメールマガジン

 

新築マンションの見積妥当性の実証シミュレーション

取引先から都内の新築一棟マンションの情報が来た。

9階建て16世帯、重量鉄骨造。

スペックは以下の通り。

・用途地域:商業地域・防火地域
・建ぺい率:100.00%>57.98%
・容積率:360.00%>358.95%
・敷地面積:150.11m2(45.49坪)
・建築面積:87.03m2(26.37坪)
・延床面積:659.54m2(199.86坪)
・施工床面積:849.86m2(257.53坪)
・容積算入面積:538.81m2(163.28坪)
・価格:457,600,000円(土地:220,000,000円、建物:237,600,000円)
・年間家賃収入:24,057,000円
・利回り:5.26%
・部屋あたり想定家賃:
1DK(約27.5m2)が約94,600円(+共益費:10,000円)
1LDK(約44m2)が約150,700円(+共益費:10,000円)

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ドイツ・ベルリンの不動産物件「エデン・ウエスト(Eden West)」

ベルリンはドイツ最大の都市であり、ヨーロッパではロンドンに次ぐ第二の規模の人口を抱える。政治の安定性とテクノロジーが牽引する成長性、そして事業オペレーションコストの低さで人気の高まっているベルリンはここ数年比類のない不動産需要の高さで世界中の投資家の注目を集めている。

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バブル崩壊後30年。ドルコスト平均法の結果発表

「ドルコスト平均法」

投資対象の価格の上下に関わらず定期的に一定の金額を投じて購入してゆく投資手法である。例えばAというファンド(投資信託)を毎月10万円ずつ買ってゆくとする。Aの価格は上がったり下がったりするがどんな現在価格がいくらかに関わらず10万円分だけ買うのである。

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京町家の宿泊施設投資と予測不能な未来と

「オウさん、そこの残材今のうちに持っていっておいて!」

「わかた。すぐに行くね!」

1989年、冬の建設現場。ゴミ袋を担いで歩く姿が心もとない。留学で来ている彼は結構なエリートのはずだ、本国では工事現場での労働などとは程遠いところにいるのだろう。

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アメリカ合衆国のタックスヘイブン

世界100カ国以上で非居住者の資産情報を交換する「CRS(共通報告基準)」が稼働してから2年が経った。

HSBC香港ではまず2017年1月1日以降に口座開設を行なう日本人はマイナンバーの通知が必須になった。最初はある程度の抵抗感はあったが喉元をすぎれば何とかで今ではそれを避けるために海外に口座を持つことを諦めるような人はほぼいない。昨年からは2016年以前に口座開設した人に対しても納税者番号の聴取が進んでいる。これによりかつて有名だったカリブ海(ケイマン、BVI等)やヨーロッパ(スイス、リヒテンシュタイン、ルクセンブルグ等)、アジア(香港、シンガポール等)のタックスヘイブンの匿名性、守秘性はほぼなくなった。

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2019年1月、HSBC香港からの電話による個人情報確認の状況

HSBC香港からの電話で本人確認を求めるレターやメールが引き続きランダムに口座保有者に届いている。

突然HSBC香港に電話することを求められるというこの要求は昨年2018年の中頃から見られるようになった。

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民泊。ホテル経営が一般庶民の身近にあった数年

「民泊」の出現はある意味、賃貸不動産物件を持っている大家さんにとって画期的な出来事だった。

サラリーマン大家という言葉が耳に馴染むほどにアパート・マンションの比較的長期の賃貸に出す物件経営は一般化してきたがホテルの経営というとまだまだ敷居が高いという雰囲気がある。しかし民泊はそうした長期賃貸物件をホテルのように運用する道を拓いた。

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海外不動産の使い方。なぜ米国不動産は節税になるか?

税制の属人主義と属地主義。

国が誰から税金を徴収するか、という概念の違いのことである。この点で世界の国は属人主義の国と属地主義の国の2種類に分かれる。属人主義の国はその国の国籍を持っている人から税金を徴収することを原則としている。属人主義の国の国籍を持った人は世界のどこに住んでいても本国に納税することになっている。

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海外長期積立商品比較。インベスターズトラストEvolutionとS&P500Index

インベスターズトラスト(ITA)は2002年に設立。

カリブ海のオフショアであるケイマン諸島金融管理局の認可を得て営業している保険会社で正式名称を「Investor’s Trust Assurance SPC(ITA)」という。”SPC”というのは「Segregated Portfolio Company」の略で、これはケイマン諸島の会社法で規定されている法人形態だ。日本語に訳すと「分離ポートフォリオ会社」となる。

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2018年世界の株式市場の動向から浮かび上がるドルコスト平均法の優位性

「ドルコスト平均法(Dollar Cost Averaging)」

投資対象の値動きに関わらず毎月一定金額投じて購入を続けてゆく投資手法である。投資金額が一定であるため株式や投資信託(ファンド)などの投資対象の価格が上昇すれば購入できる株数やユニット数がが少なくなり、価格が下落すればそれが多くなる。例えばこれを20年続けるとその投資対象を20年間の平均価格で購入したのと同じことになる。そして売却するときに20年間の平均価格を上回っていれば利益が出る、逆に平均を下回っていれば損失が出る。

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