歴史的変革が続く日本の不動産賃貸業。その先の動向を知る


「サラリーマン大家」という言葉にも現れているように現在は一般の人が副業でも不動産経営に参入しやすい時代である。投資や資産運用を生業としていることもあり僕の周囲には低金利や異次元金融緩和の影響で会社員の傍らアパート・マンション経営を行っている人は多い。なのでついつい忘れがちになるのだがそもそもそうした普通の人が賃貸業を営む環境が整備されたのはごく最近のことである。

不動産経営と言えば長らく政府やその外郭団体、そしてごく一部の地主のビジネスだった。日本の賃貸不動産は時代劇にもよく出てくる江戸時代の長屋に始まると言われているがそれは当時世界一の人口を誇る都市だった江戸に土地を所有することのできた少数の豪商が建てた木造平屋の集合住宅を庶民に貸し出していたものである。

明治時代に入ると土地・屋敷の支給や払い下げを受けた官吏や旧大名などが自分の土地で長屋の経営を行ったりしていた。関東大震災後に当時の内務省によって設立された財団法人である同潤会は大正時代に鉄筋コンクリート造の同潤会アパートの建設を推進、その後住宅営団に業務を引き継ぐ。住宅営団は戦後GHQにより解体させられたが、1955年には住宅営団を参考に日本住宅公団(現在の都市再生機構)が設立され、都市部で大規模な土地開発や住宅建設をおこない、日本におけるデベロッパーの先駆け的存在となった。その他都道府県や市町村営のアパートなど1970年代までの賃貸住宅は公的機関やそれに準ずる機関、一部の資産家がおこなう事業だったのであり、国民生活の向上による住宅不足はそれらと住宅金融公庫を通じた自力開発により解消が図られていた。

土地資産を持たない一般の人にはあまり縁のないものだった不動産賃貸業の状況に変化が現れたのは今から30年数年前の1980年以降のこと。就学や転勤などに伴い単身世帯を急激に増加しワンルームマンションの増加にともなう一戸辺りの販売単価が下がってきたところに、1985年のプラザ合意後急激に進んだ円高対策のための再三にわたる金利の引き下げ、金融機関による融資拡大、バブル経済による資産・担保価値の増加で庶民を巻き込んで不動産投資熱が盛り上がったのである。同時に賃貸物件を専門に扱う不動産事業者や賃貸業務の一切を任せられる管理会社なども出現、また賃貸保証(サブリース)や一括借上制度など空室リスクを軽減する仕組みが確立し個人でもアパート・マンションを購入して賃貸経営をおこなう環境が整った。

行き過ぎた景気の加熱を抑えるために日銀は段階的に利上げを実施、大蔵省が金融機関の不動産融資に対する制限、いわゆる総量規制を行ったことにより不動産価格や株価が一旦暴落する。バブル崩壊と同時に地価は常に右肩上がりに上昇する土地神話も崩壊。下落した不動産はさらに庶民の手の届きやすいものに生まれ変わることになる。銀行が融資を増やせなかった元凶である不良債権がおおかた処理された頃の日本経済は「失われた20年」が残したデフレとその対応策としてのゼロ金利状態。

そして2%の物価上昇を目標に異次元金融緩和を実施する黒田日銀の誕生。銀行融資を受けやすい世の中が訪れ、不動産賃貸経営は完全に一般庶民のビジネスとして定着した。ところで地主以外の人がアパート・マンションを手に入れるにはまず土地を購入してそこに建物を建設するか、あるいはデベロッパーが建てた物件を購入するか、不動産仲介業者を通じて中古の物件を買うことになる。

土地や中古物件を買う場合、その価値に対して3%の仲介手数料を支払う必要がある。デベロッパーが一旦土地を買って物件を開発し販売する場合はその売買の手数料に加え彼らの建設にかかる利益が載ってくる。それは長らく日本の不動産業界の常識として当然のコストと捉えられてきた。しかし単価の高い不動産に対して3%という手数料は結構な金額であり、その後の賃貸経営の利回りを圧迫する要素である。

今そこに変革が起こりつつある。ITを駆使した情報収集力で売りに出ている全国の土地情報を精査し、厳選した土地の上に物件の建設計画を提案、気に入った買い主はその土地を直接購入する。この方法によって賃貸物件を入手するコストを大幅に抑えようという試みであ。そのスキームのセミナーを2018年7月7日に開催する。

2018年7月7日「IT技術を駆使した新時代の不動産経営セミナー」
https://ws.formzu.net/fgen/S8281461/


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